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住宅物业税，十年出不来

来源： 作者：董藩 发布时间：2009-06-17

住宅物业税，十年出不来

北京师范大学管理学院教授  董藩

（北京师范大学房地产研究中心，北京 100875）

5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，其中提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，于是这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，成为这几天的焦点话题。自从这个消息出来后，我的电话就响个不停。不少记者要求采访，均被我拒绝了。但从昨天开始，电话越来越多，而且一些地方官员和企业家也急于了解物业税征收的可能性以及对房地产市场的影响。既然躲不过去，就索性以问答的形式，就大家关心的重要问题谈谈自己的看法，也欢迎大家进一步讨论。

问∶国务院的文件都出来了，物业税是不是很快会推出？

答∶以物业税为代表的保有环节税种的出台的确是历史发展的必然，我以前也说过，“十一五”期间物业税可能会出台。早在2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年，针对当时的形势，我的看法是，虽然对住宅征收物业税很难，但再经过三、四年准备，在2010年左右，政府可能在商业物业上先尝试一下。但现在我要稍微修改一下我的看法□□由于在2007、2008以及2009年已经过去的近五个月中，中央政府以及相关部门投入到这项工作中的精力很有限，商业项目的物业税“十一五”期间也很难推出，再推后三四年也正常。至于对住宅征收物业税，那可能是十年后甚至更遥远的事情了。前几年有关部委领导领导也几次找我咨询物业税以及房地产调控问题，我一直认为，对住宅征收物业税是很难、很遥远的事情，就象杨过刚刚遇到小龙女，今后的路还很长、很难走。

问∶国家不是早就做好了征收准备吗？

答∶不能说国家一点儿准备也没有，中央政府至少有了这样的想法，也在个别中小城市或者大城市的下属城区搞过物业税的“空转”模拟试验。但这与真刀真枪征收物业税是两码事。做个比较，我觉得征收物业税，这比主办一届奥运会要复杂得多，费劲得多。当年我们有了奥运梦后，就开始积极申办。1993年，中国第一次向国际奥组委提出了举办奥运的申请，这是中国历史上的第一次，大家都期待能够成功。但是，尽管我们万众一心，但最终还是落选了。中国没有放弃，再接再厉，2001年又第二次提出了申请。7月13日，国际奥组委主席萨马兰奇先生的嘴里才发出了“北京”的声音。此后又经过7年全力准备，我们才办了一届奥运会。我们付出了多少努力自己很清楚。但办奥运大家都支持，征物业税就不同了，要让83%拥有私宅的家庭向政府大额缴税，大家会没有抵触情绪吗？不要说网民很支持，网络是怎么回事大家很清楚，通过网络了解民意是十分愚蠢的事情。

问∶不是模拟“空转”试验很成功吗？

答∶模拟“空转”试验基本上是没有意义的，是税务局自己在那里“过家家”玩。我们小的时候都有过“过家家”的经历，多简单啊，那时怎会知道长大后挣钱的艰辛？怎会知道还有个“下岗”这个词？怎知道柴米油盐的麻烦？怎知道买房难、看病难、上学难？“过家家”不是真正的居家生活！税务局说他们在“统计物业数量”，随便发几张表填填，数据准吗？说在“做测算、评估”，方法科学吗？真要征税时，评估值业主会认可吗？说他们在“制作报表”，画张表也能算征收物业税的“准备工作”吗？ 年轻人有时也会做个美梦，梦见自己的新娘象天仙一样，婚礼场面象王子结婚一样。这是事实吗？梦想距离现实足有十万八千里□□睁开眼后，你不知道你的漂亮新娘在哪里，不知道你的新房在哪里，不知道结婚的钱在哪里，不知道梦中贺喜者那些彩礼在哪里！

问∶征收物业税的最大阻力是什么？

答∶最大的阻力是很多房子搞不清在谁手里。要征收物业税，必须搞清楚每套房子都是谁的。不必讳言，有一部分官员存在腐败问题，他们不敢曝光的财产主要以房产或金钱形式存在着。上海房地局一名原副局长，网上说他被查出的房产有30余套，每套价值在几百万元，总值1亿以上。上海还出了个“炒房区长”，名下的房产达14处。重庆有个貌似清廉、没钱买房的“租房局长”，后来发现也是个腐败分子。政府总得把所有这些隐蔽的房产搞清楚，才知道该没收还是该找业主要税款吧。谁来调查？房地产领域腐败较严重，他们愿意揭开自己的黑锅盖吗？普通百姓并不知道，有些房子根本找不到业主，有些房子产籍资料丢失甚至被人为毁掉了，有些房子既没有产权证也没有产籍资料。类似问题有很多，不容易解决。要征物业税必须以反腐败斗争取得彻底胜利为前提，这需要时间，很长的时间。如果能开征物业税，就能开征遗产税，但相对简单的遗产税问题也讨论了20多年了，1996年还被列入国家立法计划，但到现在却连个影子还没看到。

问∶如果能把房子普查清楚，是不是就可以顺利征税了呢？

答∶不是这样。征收物业税是很难的，我认为中国目前还不具备征收物业税的社会基础。如果是能增加收入的措施，大家自然欢迎。但物业税是一种财产税，要让老百姓从自己腰包掏钱为自己的财产支付拥有成本，几乎没有人愿意。现在对物业税持欢呼态度的主要是没有房子的人，但正如前面所说，83%的家庭则会抵触甚至反对。只是开征这一天还没来临，大家的反应还不够强烈。税务局曾让年收入达到12万的人自动申报，有多少人去找他们呢？中国与大多数国家文化基础不同，欧美国家信仰基督教、天主教，南亚地区信仰佛教，人家的诚实守信、遵纪守法是源于内心。他们能够推行的制度，我们不一定能搞下去□□因为我们很多人内心只信仰权和钱。

问∶老百姓反对就无法实施吗？地方政府应该是持欢迎态度的吧？

答∶老百姓是缴税者，关键时刻意见会高度一致，都反对当然就无法征收。个人所得税、利息税还能找到个代扣单位，物业税不行，只能自己缴。房子在老百姓手里，政府已经不能利用办证等约束性环节逼着大家缴税，麻烦就出现了，而且法难责众。很多业主连对私人企业的物业费都不交，还会交给国家的物业税吗？要说违法，不交物业费不也违反了合同法吗？一些老百姓会说∶我们好不容易买了套房子，又年年征税，不是逼着我们卖房吗？再说，有的房子交过土地出让金，有的没交，怎样公平对待？政府全名叫“人民政府”，不考虑老百姓的意见也不行。地方政府也持不合作态度□□因为地方收入可能会降低，很多收费将被取消。房地产税费构成十分复杂，不下几十种，怎么合并？怎么分成？今后出让土地还要不要收土地出让金？如果不收，怎样调整出让制度并体现出竞争性？已经收的怎么处理？全国工商联房地产商会常务理事朱大鸣先生已经提出了这个问题。

问∶如果对住宅强行征收物业税，会依据什么标准征收呢？

答∶我想过几年，想到了五个思路，但每个思路都会遭遇“短路”□□一是按照评估价格征收。但许多大中城市核心区域可能还有大片上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境已经很差，但位置好，很值钱，业主该不该交物业税？当然该交！但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，能收上来吗？二是按照套型面积征收。富人住大房子，该交。不过许多因城市化而进城的农民都要求实物补偿，按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子，却可能连工作都没有。他们的房子能收上来物业税吗？三是按照家庭人均住房面积征收。那些豪宅住户该交，不过那些鳏寡孤独者虽住着小房，但人均住房面积很高，该不该交？税务局能收上来吗？四是按照容积率征收。那些住别墅的家庭该交，但城市“贫民窟”、“城中村”的容积率也很低啊，对那些住户该不该收？怎样确保收上来？五是按照家庭住宅套数征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分户了，假离婚也会大量出现。更细的问题还有很多。

问∶西方发达国家是怎样征收的？不能借鉴一下他们的做法吗？

答∶西方国家征税方法不尽相同，但主要是按照评估价格征收。他们的土地制度基本上是以私有制为基础，城市规模很小，区位对房价影响小。西方的文化基础、信用制度也与我们大不相同。只有在中国，两种土地制度、两种房产制度并存，近30年来又进行了很多改革，各地的情况也千差万别。西方国家条件不一样，能有多少可供我们借鉴的地方？举个例子，在瑞典，政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出一个基本价格，然后给每户发一个调查表，要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目，如换了地板，修了游泳池等，价值多少。政府要据此调整评估价格。填得越多、价值越大，缴税也就越多。瑞典人能做到百分之百如实填写，在中国能行吗？瑞典专业人士评估房产时不会发生寻租行为，中国能做到吗？评估人员即使不索贿，业主也可能主动行贿。

问∶为什么会在这个时间提出征收物业税的问题？

答∶这是一个值得关注的问题，让我想起古罗马的西塞罗说过的一句话，“事情发生的原因比事情本身还有趣”。解决他们所说的土地财政问题可能是一个原因吧，但主要还是因为今后几年政府财力会很紧张，需要开辟财源。以前国家财政收入增长幅度比较高，2003～2007年间，财政收入年均增长22.1%。2007年达到51304亿元，同比增长32.4%,其中中央财政收入达27749.16亿元，增长了35.6%。中央政府不差钱。但2008年后经济危机发生了，全国财政收入大降，2008年财政收入为6.13万亿元，只增加了19.5%。2009年财政收支紧张的矛盾更突出。从收入看，企业效益下降，财政收入来源明显减少。近几年支撑财政收入快速增长的一些特殊因素在2009年减少或没有了，财政增收的难度加大，实现全年增加8%的目标并不把握。同时，为振兴经济，必须实施积极的财政政策，特别是4万亿中央投资以及各省的大幅投资支出，一下把家底花光了，但明年还得大规模投入啊。中央政府压力大，财税部门压力大，所以又想起物业税来了。

问∶大多数人说物业税出台可以抑制房地产投机和投资，有利于房价稳定，这种说法是否有道理？

答∶物业税是一个长期性税种，主要是开辟税源，增加政府收入，它的税率一般是稳定的。如果指望它来调控房地产市场，并不合适，因为宏观调控关注的是短期市场状况，适合作为调控工具的税种，其税率必须具有灵活调整性。另外，房价上涨主要是供求关系在起作用。中国正面临着一系列因素导致的需求爆发。尽管供应量很大，但仍跟不上需求增长的速度。只要供求大致平衡，是不会出现房地产投机的。对北京市场的初步分析表明，所谓的投机性交易连万分之一都不到。对房地产投资，应该鼓励而不是打压，因为投资性房产形成了租赁市场的供应，没有人投资，那些无法纳入政府保障体系的当地住户、流动人口、暂时不想买房子或暂时买不起房子的人住哪里呢？鼓励投资既帮了承租者的忙，也对减轻政府的住房保障压力大有好处。从长期趋势来看，我赞同出台物业税税种，但当前提这个问题很不合时宜，因为对刚刚有所恢复的市场形成了压力。而没有房地产市场的恢复，是没法达到“保八”目标的。

问∶除了你已经提及的几点外，还有哪些条件制约着物业税的开征？

答∶有很多啊，只谈四点吧∶第一，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并进去，一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规不得修改吗？要修改就需要时间。第二，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，讨论起来那么容易通过吗？第三，地方政府在现行土地出让模式下收益巨大，开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，过渡期地方政府收入大降，无米下锅，会呈现出“休克期”状态。有大家都接受的过渡方案吗？若没有，地方政府会支持这项财税改革吗？第四，摆在眼前的是评估人才储备问题。物业价格谁去评估？税务局能搞吗？搞不了！税务部门据说正在开发软件，但靠软件可估不准房地产的价格□□房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施发育情况、人口密度等很多因素都会影响房价，甚至一个非正常死亡事件也会导致物业明显贬值。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，但全国城镇中仅住宅就不少于2亿套，而房地产和土地估价师只有三万多人，有些县城连一个注册估价师都没有，怎么评估？不评估怎么征税？英国人说，单相思不是恋爱，我想，征收物业税也只是财税部门一厢情愿的事情，对住宅来说，十年内行不通。

（作者：北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,博士生导师,兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员）

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